Japan se suočava sa paradoksom koji je teško zamisliti u zemljama u kojima cene nekretnina godinama rastu: dok su stanovi u Tokiju i drugim velikim gradovima skupi, širom zemlje milioni kuća stoje prazni. Neke od njih lokalne zajednice i vlasnici spremni su da ustupe za simboličan iznos. Ipak, kuća koja košta jedan jen nije nužno jeftin dom – iza takvih ponuda često stoje decenije demografskog pada, komplikovano nasleđivanje, visoki troškovi obnove i potpuno drugačiji odnos japanskog tržišta prema starim nekretninama.
Prema najnovijem zvaničnom Housing and Land Survey japanskog Zavoda za statistiku (Statistics Bureau of Japan), Japan je 2023. godine imao 9,002 miliona praznih stambenih jedinica, što je rekordnih 13,8 odsto ukupnog stambenog fonda. Broj praznih nekretnina povećan je za oko 510.000 u odnosu na 2018. godinu, a za tri decenije gotovo se udvostručio.
O problemu opširno pišu i japanski mediji, među njima The Japan Times, koji godinama prati fenomen akiya – napuštenih ili duže vreme praznih kuća – kao i Nikkei Asia, koji je, pozivajući se na državne podatke, posebno ukazao na rast broja kuća koje nisu namenjene ni prodaji ni izdavanju.
Devet miliona praznih nekretnina ne znači devet miliona napuštenih kuća
U Japanu se za praznu kuću često koristi izraz akiya (空き家), doslovno „prazna kuća“. Međutim, iza dramatične brojke od devet miliona krije se važna razlika: nisu sve te nekretnine napuštene niti su sve dostupne kupcima.
Od ukupnog broja, 3,85 miliona čine kuće i stanovi koji nisu namenjeni izdavanju ili prodaji niti se koriste kao sekundarne rezidencije. Upravo je ta kategorija u središtu japanskog problema sa napuštenim nekretninama. Preostalih nekoliko miliona obuhvata prazne stanove namenjene izdavanju, nekretnine ponuđene na prodaju i vikendice ili druge povremeno korišćene domove.
Problem je posebno izražen u ruralnim sredinama i na zapadu zemlje. Japansko Ministarstvo finansija navodi da je stopa praznih nekretnina naročito visoka u zapadnim prefekturama.
Ipak, akiya nisu isključivo priča o zabačenim selima. Praznih nekretnina ima i u velikim urbanim područjima, samo što njihova tržišna vrednost, stanje i mogućnost ponovne upotrebe mogu biti potpuno drugačiji.
Zašto kuća u Japanu može da izgubi gotovo svu vrednost?
Jedan od razloga zbog kojih fenomen akiya iz evropske perspektive deluje neobično jeste tradicionalno drugačiji odnos japanskog tržišta prema starim stambenim objektima.
U velikom delu Evrope vlasnik očekuje da kuća, posebno ako se nalazi na atraktivnoj lokaciji, dugoročno sačuva ili poveća vrednost. U Japanu se dugo mnogo snažnije vrednovala zemlja, dok sama građevina sa starenjem može veoma brzo da gubi tržišnu vrednost.
To ne znači da svaka japanska kuća nakon 20 ili 30 godina automatski „vredi nula“, ali starost objekta, savremeni građevinski standardi, energetska efikasnost, otpornost na zemljotrese i sklonost kupaca ka novogradnji snažno utiču na cenu.
Tako nastaje neobična situacija: vlasnik može posedovati zemljište koje i dalje ima određenu vrednost, dok kuća koja se na njemu nalazi za potencijalnog kupca predstavlja pre trošak nego imovinu.
Demografija prazni sela, dok Tokio nastavlja da privlači stanovništvo
Iza miliona praznih kuća nalazi se još veći problem – demografska slika Japana.
Preliminarni rezultati popisa stanovništva iz 2025, koje je japanski Zavod za statistiku objavio 29. maja 2026. godine, pokazuju da je Japan imao 123,05 miliona stanovnika. To je čak 3,097 miliona manje nego 2020. godine, odnosno pad od 2,5 odsto.
Istovremeno, stanovništvo se sve snažnije koncentriše u najvećim urbanim centrima.
Šire područje Tokija – koje čine Tokio, Kanagava, Saitama i Čiba – ima gotovo 37 miliona stanovnika, odnosno oko 30 odsto ukupne populacije Japana.
Obrazac je decenijama poznat: mlađi stanovnici odlaze iz manjih mesta prema Tokiju, Osaki, Nagoji i drugim ekonomskim centrima. Kada roditelji umru ili više nisu u stanju da žive sami, porodična kuća u provinciji ostaje naslednicima koji već imaju posao, stan i porodicu stotinama kilometara daleko.
Za njih nasledstvo ponekad nije kapital, već obaveza.
Kuća za jedan jen – šta se zapravo kupuje?
Upravo u takvim sredinama pojavljuju se ponude koje izvan Japana redovno privlače pažnju – kuće za simbolične iznose, pa čak i nekretnine koje vlasnici žele da ustupe bez naknade.
Ali brojka od jednog jena može da zavara.
Izuzetno niska prodajna cena obično govori mnogo više o lokaciji, stanju objekta i odsustvu potražnje nego o tome da je kupac pronašao neverovatno povoljnu nekretninu.
Stara kuća može zahtevati kompletnu obnovu krova, instalacija, temelja i unutrašnjosti, uklanjanje vlage i termita ili veoma skupo prilagođavanje savremenim standardima zaštite od zemljotresa.
U pojedinim slučajevima racionalnije bi bilo srušiti objekat i graditi novi. Međutim, čak i rušenje košta, pa vlasniku može biti finansijski prihvatljivije da kuću preda drugome za simboličan iznos nego da nastavi da plaća poreze i održavanje.
Zašto „besplatna kuća“ može skupo da košta
Kupoprodajna cena zato je samo početak računice.
Novi vlasnik mora da računa na troškove prenosa i registracije vlasništva, poreze, osiguranje, renoviranje i buduće održavanje. Kod veoma zapuštenih objekata obnova može višestruko premašiti cenu same nekretnine.
Postoji i još jedan paradoks: rušenje stare kuće nije uvek finansijski najprivlačnije rešenje. Japanski sistem poreskih olakšica za stambeno zemljište može u određenim okolnostima činiti zemljište sa kućom poreski povoljnijim od prazne parcele, što je godinama predstavljalo jedan od faktora koji vlasnike odvraćaju od rušenja napuštenih objekata. Japanske vlasti poslednjih godina menjaju propise kako bi smanjile takve podsticaje za ostavljanje nebezbednih i loše održavanih kuća.
„Akiya banke“: Japan pokušava da vrati život u prazne kuće
Za japansku državu problem odavno nije samo pitanje tržišta nekretnina.
Napuštena kuća vremenom može postati opasnost za komšiluk: krovovi i zidovi propadaju, povećava se rizik u slučaju zemljotresa i drugih nepogoda, zarasle parcele narušavaju okolinu, a čitava naselja gube privlačnost.
Japansko Ministarstvo finansija upozorava da neodržavane prazne kuće mogu doprineti pogoršanju izgleda i životne sredine, ali i povećanju rizika od katastrofa i kriminala.
Zbog toga su brojne lokalne samouprave uspostavile takozvane akiya banke – registre u kojima vlasnici mogu ponuditi prazne kuće zainteresovanima za kupovinu ili najam. Pojedine opštine nude i finansijsku pomoć za renoviranje, preseljenje ili rušenje objekata.
Ideja nije samo prodati kuću. Cilj je privući nove stanovnike, porodice i preduzetnike u sredine koje ubrzano stare i ostaju bez ljudi.
Novi porezi kao sredstvo protiv praznih nekretnina
Kako problem raste, pojedine lokalne vlasti počinju da koriste i poresku politiku.
The Japan Times je u julu 2026. izvestio da je grad Neyagawa u prefekturi Osaka usvojio uredbu kojom će vlasnici određenih praznih stambenih nekretnina plaćati poseban porez. Planirano je da mera počne da se primenjuje od fiskalne 2029. godine, nakon potrebnog odobrenja centralnih vlasti.
I Kyoto (Kjoto) priprema sličan porez, čije je uvođenje planirano za fiskalnu 2030. godinu. Cilj nije samo punjenje lokalnog budžeta, već podsticanje vlasnika da prazne nekretnine prodaju, izdaju ili ponovo stave u funkciju.
Stranac može da kupi kuću – ali time ne dobija pravo da živi u Japanu
Jeftine akiya poslednjih godina privlače i pažnju stranaca, posebno nakon što su se društvenim mrežama proširile priče o tradicionalnim japanskim kućama koje koštaju tek nekoliko hiljada evra.
Kupovina nekretnine, međutim, ne treba mešati sa imigracionim statusom. Vlasništvo nad kućom samo po sebi ne daje pravo na dugoročni boravak u Japanu. Za život u zemlji potrebno je ispuniti zasebne uslove odgovarajućeg viznog ili boravišnog statusa.
Važna promena stupila je na snagu 1. aprila 2026. godine. Japansko Ministarstvo finansija proširilo je obavezu prijavljivanja kupovine nekretnina od strane nerezidenata, uključujući određene kupovine za stambene i druge ranije izuzete namene. Nerezident koji stekne nekretninu ili prava na njoj mora, u slučajevima obuhvaćenim propisima, da podnese izveštaj ministru finansija preko Banke Japana u roku od 20 dana od sticanja.
Prazne kuće su ogledalo mnogo većeg problema
Priča o kućama koje se mogu dobiti za simboličan iznos zvuči kao san za kupca iz zemlje u kojoj je rešavanje stambenog pitanja postalo gotovo nedostižno. U Japanu, međutim, takva cena često predstavlja simptom upravo suprotnog problema – previše kuća na mestima na kojima je sve manje ljudi koji žele ili mogu da žive.
Zvanični podaci pokazuju da se trend ne zaustavlja. Broj praznih stambenih jedinica povećao se sa oko 4,48 miliona 1993. na devet miliona 2023. godine. Drugim rečima, za samo tri decenije gotovo se udvostručio.
Zato japanska akiya nije samo zanimljivost sa tržišta nekretnina niti priča o „kućama za jedan evro“. Ona je vidljiva posledica dubokih promena kroz koje prolazi Japan – starenja stanovništva, depopulacije provincije, koncentracije ljudi u velikim metropolama, komplikovanog nasleđivanja i stambenog fonda koji je na mnogim mestima postao veći od stvarnih potreba stanovništva.
I upravo tu leži najveći paradoks: dok u mnogim delovima sveta ljudi traže kuće kojih nema dovoljno, Japan pokušava da pronađe ljude za kuće koje već postoje.
Tekst: Svetlana Nenadović Glušac
Izvori: Statistics Bureau of Japan (japanski Zavod za statistiku), Ministry of Finance Japan, The Japan Times, Nikkei Asia.