Desetine hiljada ljudi izašle su na ulice Barselone zbog cena stanovanja, visokih kirija i deložacija. Iza protesta, međutim, krije se mnogo dublji problem: Španiji nedostaju stotine hiljada stanova, dok država pokušava da zaštiti podstanare, a investitori upozoravaju da ih sve stroža regulativa odvraća od nove gradnje.
Barselona, jedan od najposećenijih gradova Evrope i simbol mediteranskog načina života, ovih dana pokazuje sasvim drugo lice. Umesto turista i fotografija sa Rambla, u centru pažnje su hiljade ljudi na ulicama, šatori na trgovima, transparenti protiv visokih kirija i sve glasniji pozivi na generalni štrajk.
U ponedeljak, 5. oktobra, centrom Barselone prošla je velika demonstracija zbog stambene krize. Prema proceni gradske policije Guardia Urbana, učestvovalo je oko 20.000 ljudi, dok organizatori tvrde da ih je bilo čak 120.000.
Bez obzira na ogromnu razliku između te dve procene, jedno je jasno: stanovanje je postalo jedno od najvažnijih socijalnih i političkih pitanja u Španiji.
„Radimo, ali više ne možemo da priuštimo stan“
Suština nezadovoljstva može se svesti na jednostavan problem: za sve veći broj ljudi koji rade u Barseloni plata više nije dovoljna da bez velikog finansijskog opterećenja iznajme stan u gradu u kojem žive.
Zvanični podaci grada Barselone pokazuju da je prosečna mesečna kirija u prvom kvartalu 2026. iznosila 1.137 evra.
To jeste dva odsto manje nego krajem 2025. godine, ali je istovremeno 4,6 odsto više nego godinu dana ranije. Još je upečatljiviji podatak da su nominalne kirije u Barseloni tokom poslednjih deset godina porasle za više od 50 odsto.
Problem nije samo cena, već i odnos ponude i potražnje.
Grad otvoreno konstatuje da postoji ograničena ponuda stanova za dugoročno iznajmljivanje, dok potražnju dodatno povećava rast stanovništva usled migracija.
Barselona je tako postala grad u kojem se za isti stan bore lokalne porodice, mladi koji žele da napuste roditeljski dom, novi stanovnici, strani radnici, turisti i ljudi koji traže smeštaj samo na nekoliko meseci.
Turisti i Airbnb jesu deo problema – ali nisu cela priča
U javnosti se često kao glavni krivac navode turizam i platforme za kratkoročno izdavanje stanova.
Njihov uticaj nije zanemarljiv. Kada vlasnik može nekretninu da izdaje turistima ili kroz fleksibilnije kratkoročne i sezonske ugovore, deo stanova nestaje sa klasičnog tržišta dugoročnog najma.
Podaci Barselone pokazuju koliko je taj segment značajan. Grad čini približno dve trećine svih sezonskih ugovora o najmu u Kataloniji. Tokom 2025. zaključeno je 8.795 takvih ugovora. Gradske vlasti navode da je ranije izuzeće sezonskih ugovora iz regulacije kirija verovatno podstaklo prebacivanje dela stanova sa dugoročnog na sezonsko tržište.
Ipak, objasniti čitavu krizu samo Airbnb-om, turistima ili velikim fondovima bilo bi previše jednostavno.
Španija jednostavno nema dovoljno stanova tamo gde ljudi žele i moraju da žive.
Španiji nedostaje oko 750.000 stanova
Prema podacima koje prenosi Reuters, španska centralna banka procenjuje trenutni deficit na oko 750.000 stanova, a nedostatak bi do 2028. mogao da dostigne čak milion stambenih jedinica.
Posle velikog nekretninskog balona i finansijske krize pre gotovo dve decenije, Španija je iz situacije viška izgrađenih nekretnina prešla u suprotnu krajnost.
Potražnja se oporavila, stanovništvo je raslo, kamatne stope su godinama bile veoma niske, ali nova gradnja nije pratila taj tempo, naročito u područjima u kojima je pritisak najveći.
Reuters ukazuje i na važan istorijski razlog: investitori, građevinske kompanije i banke ostali su veoma oprezni nakon katastrofalnog iskustva sa prethodnim nekretninskim balonom, a građevinski sektor istovremeno ima problem sa nedostatkom radne snage.
Zašto investitori jednostavno ne izgrade još stanova?
Na prvi pogled deluje paradoksalno.
Ako je potražnja ogromna, a kirije visoke, zašto privatni investitori ne ulažu milijarde u izgradnju novih zgrada?
Odgovor je kombinacija više faktora.
Prvi je regulatorna neizvesnost.
Španija, Katalonija i Barselona poslednjih godina uvode i menjaju pravila o ograničenju kirija, zaštiti podstanara, deložacijama, turističkim stanovima i obavezama vlasnika.
Za podstanara takve mere mogu predstavljati veoma važnu zaštitu. Za investitora koji računa isplativost zgrade tokom narednih 20 ili 30 godina, česte promene pravila predstavljaju dodatni rizik.
Predsednik španskog udruženja građevinskih investitora APCEspaña Xavier Vilajoana upozorio je krajem septembra da su najnovije mere već dovele do toga da pojedini investitori u projekte „build to rent“, odnosno zgrade građene posebno za dugoročno izdavanje, razmatraju odustajanje od tog modela i prodaju stanova pojedinačnim kupcima. To je stav industrijskog udruženja i treba ga posmatrati kao jednu stranu debate, a ne kao nezavisno utvrđenu posledicu regulacije.
Postoji, međutim, i šira ekonomska dilema.
Međunarodni monetarni fond u svojoj analizi Španije navodi istraživanja prema kojima je ranija katalonska regulacija kirija dovela do umerenog pada cena, ali je istovremeno bila praćena smanjenjem nove ponude stanova za iznajmljivanje. Procene u studijama koje IMF navodi kreću se od približno 15 do 30 odsto manjeg broja novih oglasa, zavisno od istraživanja.
Ali ni tu slika nije jednostrana.
Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona navodi da je posle novije regulacije prosečna cena novih ugovora pala, dok je ukupan fond aktivnih ugovora o najmu čak blago porastao – za 1.374 ugovora.
Drugim rečima, rasprava o tome koliko kontrola kirija pomaže podstanarima, a koliko dugoročno utiče na ponudu stanova, nije završena.
Problem su i zemljište, dozvole i podeljene nadležnosti
Investitoru nije dovoljno da vidi visoku kiriju i odluči da sutra počne da gradi.
Potrebno je zemljište na kojem je dozvoljena stambena gradnja, urbanistički plan, dozvole, finansiranje, građevinska firma, radnici i godine do završetka projekta.
Španski sistem dodatno komplikuje činjenica da su nadležnosti podeljene između centralne države, autonomnih zajednica i lokalnih vlasti. Država može doneti zakon ili program subvencija, ali se urbanističko planiranje i veliki deo sprovođenja stambene politike nalaze na regionalnom i lokalnom nivou.
Reuters navodi da su tokom poslednjih godina različiti instrumenti – od kontrole kirija do predloga za liberalizaciju građevinskih dozvola – bili blokirani, osporavani ili nisu u potpunosti sprovedeni.
Za kapital je vreme novac. Ako nije jasno koliko će trajati dobijanje dozvola, koliko će koštati gradnja i po kojim pravilima će stan za pet ili deset godina moći da se izdaje, investitor zahteva veći očekivani prinos ili bira drugo tržište.
Zato tvrdnja da u Barseloni „nema investitora“ zahteva važnu ogradu: kapitala ima, ali postoji problem da se dovoljno kapitala usmeri upravo u dugoročne, pristupačne stanove za izdavanje.
Šta traže demonstranti?
Sindikat stanara i druge organizacije zahtevaju snažniju zaštitu ljudi koji žive kao podstanari, niže troškove stanovanja, zaštitu od deložacija i ograničavanje spekulativnih kupovina nekretnina.
Protesti su dobili dodatnu snagu nakon slučaja 87-godišnje Maricarmen Abascal u Madridu, čija je deložacija postala simbol šire španske stambene krize.
Vlada Pedra Sáncheza pokušala je da odgovori paketom hitnih mera. Među njima su bile dodatna zaštita stanovanja i ograničenja određenih kupovina nekretnina od strane kompanija i fondova.
Međutim, ključne mere nisu dobile potrebnu podršku u parlamentu.
Katalonski Junts odbio je da podrži paket, između ostalog uz argument da bi predložena regulacija mogla dodatno da smanji ponudu stanova za iznajmljivanje i tako pogorša problem koji pokušava da reši.
Nakon parlamentarnog poraza stambene politike, premijer Pedro Sánchez raspisao je prevremene parlamentarne izbore za 29. novembar 2026. godine, čime je pitanje stanovanja praktično postalo jedna od centralnih tema nove izborne kampanje.
Od mirnog protesta do sukoba sa policijom
Veći deo demonstracija u Barseloni protekao je mirno.
Kasnije tokom večeri došlo je do incidenata. Deo demonstranata palio je vatru i prema policiji bacao kamenje, flaše, pirotehniku i delove uličnog mobilijara, nakon čega su Mossos d’Esquadra intervenisali.
Važno je napraviti razliku između tih grupa i desetina hiljada građana koji su učestvovali u širem protestu zbog stanovanja.
Istovremeno, pokret prerasta pojedinačne demonstracije. Na Plaça Catalunya prethodnih dana formiran je protestni kamp sa stotinama šatora, a među aktivistima se sve glasnije govori o generalnom štrajku zbog stambene krize.
Kriza koja prevazilazi Barselonu
Možda najvažniji podatak za razumevanje problema jeste da se ne radi samo o Barseloni.
U Španiji više od polovine ljudi između 18 i 34 godine još živi sa roditeljima ili finansijski zavisi od njih. Istovremeno, socijalni stanovi čine svega oko 1,7 odsto ukupnog stambenog fonda, što je među najnižim udelima u Evropskoj uniji.
Zato se na španskim ulicama sudaraju dva problema koja politika još nije uspela da pomiri.
Ako država ne štiti podstanare, ljudi sa prosečnim i nižim prihodima sve teže mogu da priušte život u velikim gradovima.
Ako regulacija postane toliko nepredvidiva da privatni kapital ne želi da finansira novu gradnju za izdavanje, ponuda može ostati premala – što dugoročno ponovo stvara pritisak na cene.
A ako država i gradovi sami ne izgrade dovoljno socijalnih i pristupačnih stanova, između te dve strane ostaje generacija ljudi koja radi, prima platu, ali sve teže dolazi do sopstvenog krova nad glavom.
Zbog toga protesti u Barseloni nisu samo priča o kirijama, turistima, Airbnb-u ili investicionim fondovima.
Oni su upozorenje na mnogo širi evropski problem: šta se događa sa velikim gradovima kada stan prestane da bude nešto što prosečan čovek može sebi da priušti?
Piše: Svet Dijaspore
Izvor: Ajuntament de Barcelona, IMF, La Moncloa, EFE, Reuters, Financial Times
Foto: Magnific/Svet Dijaspore/AI